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EB-5 미국 투자이민
![[Rural TEA] I-956F 승인 및 빠른 영주권 진행](/rolling_banner/item/39ba7d849b_copy_20260514095934_1359_copy_20260515161219_2024_copy_20260831163120_5203.png)
[Rural TEA] I-956F 승인 및 빠른 영주권 진행
Georgia주 Lake Hartwell과 Appalachian Foothills에 위치한 기존 운영형 프리미엄 주거·골프 커뮤니티 확장 EB-5 프로젝트
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EB-5 투자자 1순위 상환 순위 설정
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주택·부지 개발 / 예상 고용창출 1,651명
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미국이민국 사전 승인 프로젝트
프로젝트 개요
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 프로젝트 분류 |
EB-5 Rural TEA / Senior EB-5 Loan 투자금 $800,000 기준이 적용되며 Rural Visa Set-Aside 20% 및 I-526E 우선심사 대상 |
| 위치 |
1 Currahee Club Way, Toccoa, Georgia 30577 Georgia주와 South Carolina주 경계의 Lake Hartwell에 인접하며 Appalachian Mountains 북부 산악지대에 위치 Atlanta Beltway(I-85 / I-285)에서 약 75마일 떨어져 있어 Atlanta 대도시권의 세컨드홈·주말 휴양·골프 수요와 연결되는 입지 |
| 내용 |
약 1,087에이커(약 440만㎡) 규모의 기존 Currahee Club을 인수해 주거시설과 라이프스타일 편의시설을 확장 개발 후 판매용 주거부지 32개 Spec Single-Family Home 61채 4세대형 Condominium 9개동 / 36세대 6세대형 Condominium 6개동 / 36세대 Duplex Townhome 22개동 / 44세대 신규 실제 주거세대 총 177세대 향후 약 40객실 Boutique Hotel Wedding·Corporate Event 등을 위한 Event Center Lake Hartwell 접근성을 활용한 Community Boat Dock 기존 18홀 골프 코스, 약 4,460㎡ 규모 클럽하우스, Sports Campus, 레스토랑·Bar & Grill 등 식음시설 Guest Accommodation과 1.5마일 Nature Trail은 계속 운영하면서 개선 |
| EB-5 투자자 (총 EB-5 투자금) | 최대 88명 / $70,400,000 |
| 투자금 / Fee / 이자 | $800,000 / $80,000 / 연 0.25% |
| 투자기간 | 4년 + 1년 (개발사 옵션) |
| 고용창출 | 총 1,651명 = 투자자 1인당 18명 (건설 공사 완료 시 1,510명) |
| 개발사 / Regional Center |
- 개발사: CCDEV Holdings, LLC (EB5AN이 Currahee Club 개발·운영을 위해 설립한 프로젝트 지주회사) - 리저널센터: EB5 Affiliate Network Southeast Regional Center, LLC (2014년 USCIS 최초 지정, 다수의 EB-5 프로젝트 성공 실적 보유) |
프로젝트 하이라이트
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Rural TEA
▪ Rural TEA 프로젝트
▪ EB-5 최소 투자금 $800,000 적용
▪ Rural Visa Set-Aside 20% 대상
▪ I-526E 우선심사 대상
▪ Georgia 북동부 Lake Hartwell 소재
▪ Atlanta 광역권과 접근 가능한 Rural 프로젝트 -
EB-5 투자자 1순위 담보
▪ Senior EB-5 Loan 최대 $70.4M
▪ 총 프로젝트 자금의 약 28.1%
▪ 일부 프로젝트 부동산에 1순위 담보 설정
▪ 운영법인 지분 100% 담보
▪ 별도 Senior Bank Loan 없음
▪ 개발사 자기자본 + 재투자 자본 약 71.9% -
고용창출 여력
▪ 총 예상 고용 1,651.9명
▪ 투자자 88명 기준 필요 고용 880명
▪ 투자자 1인당 약 18명 예상
▪ 필요 고용 대비 약 88% 추가 여유
▪ 건설 공사 완료 시 약 1,510명
▪ 투자자 기준 필요한 직접고용 88명을 상회
▪ 프로젝트 측 고용창출 보증 구조 포함 -
기존 운영형 커뮤니티
▪ 2003년 최초 개발 시작
▪ 주택·부지 207개 이상 판매
▪ 18홀 Jim Fazio Golf Course 운영
▪ Clubhouse · Sports Campus 등 운영
▪ Golf Club 회원 350명 이상
▪ Active Member 384명
▪ 연환산 Membership Dues 약 $1.623M
▪ 기존 운영 기반 활용 확장개발 -
안정적인 출구전략
▪ 기본 4년 + 1년 연장 옵션
▪ 주택·부지 분양수익 활용
▪ Golf Club 운영수익 확보
▪ Hotel·Event Center 수익 추가
▪ 안정화 후 Refinancing 가능
▪ 프로젝트·개별 자산 매각 가능
▪ 부동산·법인 지분 담보 확보
▪ 복수 상환재원 구조 -
운영·관리 보강
▪ Sponsor 및 EB-5 구조: EB5AN
▪ 개발·운영 총괄: Bobby Masters
▪ Golf / Club 운영: Troon Privé
▪ Bay Creek 유사 운영 모델
▪ EB5AN 직접 참여 구조
미국투자이민 ‘핵심’ 3대 목표
영주권 취득
- 미국이민국 Form I-956F 프로젝트 사전 승인
- Rural TEA 농촌지역 프로젝트
- I-526E 우선심사 대상
- 이민청원서 I-526E 승인에 9개월~15개월 예상
- 조건부 영주권 취득 기간 약 2년~2년6개월 예상
- 개발사 측 I-526E 거절 시 투자금 환급 보증
조건 해지
- 총 예상 고용창출 1,651.9명
- 투자자 1인당 약 18명
- 최대 88명 기준 필요 고용 880명
- 필요 고용 대비 추가 여유 약 771명
- 건설 관련 고용만 약 1,510.1명
- 프로젝트 측 고용창출 보증 구조
- 2026년 현재 주거시설 및 부지 개발 공사 진행 중
투자금 회수
- 투자금 상환 우선 순위 : 1순위 (1. EB-5, 2. 개발사)
- Senior EB-5 Loan 기본기간 4년
- 개발사 1년 연장 옵션
- 일부 프로젝트 부동산에 1순위 Security Deed
- CCDEV Club / Utility 지분 100% 담보
- 신규 주택 및 개발부지 분양 수익
- Club, Hotel 및 Event Center 운영 수입
- 프로젝트 안정화 후 Refinancing
- 프로젝트 또는 자산 매각
- 예상 매출은 EB-5 투자금 $70,400,000의 약 2.9배
프로젝트 플랜
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투자금 예상 상환 시기
4년 + 1년 개발사 옵션
분양수익 · 운영수익 · Refinancing · 자산 매각을 통한 상환 -
EB-5 투자금
$800,000
Rural TEA 투자금 기준
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Administrative Fee
$80,000
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Preferred Return
연 0.25%
비보장 · 누적 · 비복리 -
Rural TEA Project
I-956F 승인 / I-526E 우선심사
20% Rural Visa Set-Aside -
Construction
2026년 개발 착수
2031년 초기 개발기간 완료 목표
입지/시장 분석
Lake Hartwell · Appalachian Foothills의 프리미엄 주거·레저 입지
Currahee Club은 Georgia와 South Carolina 주 경계의 Lake Hartwell에 접해 있으며 Appalachian Mountains Foothills의 산악 경관을 함께 갖춤
Atlanta Beltway에서 약 75마일 떨어져 있어 대도시와 일정한 거리를 유지하면서도 주말·휴양 목적의 접근이 가능한 입지
접근성 = Atlanta: 차량 약 1시간 40분 / Greenville, SC: 약 1시간 / Augusta: 약 2시간 30분 / Charlotte: 약 2시간 40분 / Columbia: 약 2시간 40분
Lake Hartwell 수변 입지
Appalachian Mountains 자연환경
Atlanta 대도시권 세컨드홈 수요
Golf / Retirement / Second Home / Vacation Home 수요
Atlanta·Greenville·Charlotte 등 복수 도시권 접근
기존 골프 커뮤니티 브랜드와 자연관광 자원의 결합
Lake Hartwell의 입지 가치
Georgia주와 South Carolina주 경계에 위치한 대형 호수로, 미국 남동부의 대표적인 수변 레저·휴양지
Currahee Club이 Lake Hartwell에 직접 인접해 보트, 카약, 낚시, 수영 등 다양한 수상레저 수요와 연결
Appalachian Foothills의 산악경관과 결합되어 Lake · Mountain · Golf를 함께 누릴 수 있는 주거환경 형성
Jim Fazio 설계 18홀 골프 코스, 약 2.4km Nature Trail, Sports Campus 등 기존 레저시설과 연계
Atlanta·Greenville 등 주요 도시권에서 차량 접근이 가능해 세컨드홈·주말 휴양·골프·은퇴주거 수요와 연결
향후 Community Boat Dock 개발을 통해 Lake Hartwell 수변 접근성과 커뮤니티 내 레저 기능을 더욱 강화
지역 수요 및 시장 강점
2003년부터 운영된 기존 커뮤니티로, 주택·부지 207개 이상 판매 실적과 기존 회원 기반을 확보
2026년 기준 Active Club Member 384명, 연환산 Membership Dues 약 $1.623M으로 실제 운영수익 창출
기존 Golf Course·Clubhouse·Sports Campus가 정상 운영 중으로 신규 개발 완료 전에도 커뮤니티 기능 유지
신규 분양 예정가는 부지 $165,000부터, 콘도 $475,000부터, 듀플렉스 타운홈 $695,000부터, 단독주택 $790,000부터 책정
프로젝트 기간 동안 주거 상품 판매가격에 대체로 연 5% 수준의 인상 가정을 반영
Currahee Club 기존 MLS 거래자료, Toccoa 주택가격, 미국 Golf Community 비교자료를 기반으로 신규 분양가격 설정
기존 커뮤니티·Lake Hartwell·Golf·Atlanta 접근성을 결합해 세컨드홈·주말 휴양·골프·은퇴주거 수요를 함께 공략
출구 전략
| 분양, 운영, 매각 및 재융자 상환 옵션을 통해 출구전략 제공 * EB-5 투자금 1순위 상환 구조 |
|
|---|---|
| 상환 방법 | 내용 |
| 주거부동산 분양 | - 신규 주거부지 32개, Spec Home 61채, Condominium 72세대, Townhome 44세대를 순차적으로 판매 - 전체 주거분양 매출을 약 $140.4M으로 전망 - 기존 Currahee Club의 200개 이상 판매실적과 기존 고객·회원 기반을 활용 |
| 운영 현금흐름 | - 기존 Golf Course, Clubhouse, Membership Dues, Food & Beverage, Guest Accommodation을 지속 운영 - 향후 Hotel 및 Event Center 운영수입을 추가 - Club 운영매출 약 $54.4M, Hotel 운영매출 약 $10.4M을 전망 |
| 재융자 | - 분양, Club 운영실적, Hotel 및 Event Center 안정화 이후 프로젝트 자산과 현금흐름을 기반으로 Refinancing을 검토 - 재융자 proceeds는 Senior EB-5 Loan 상환재원으로 활용 가능 |
| 매각 | - 프로젝트 전체 또는 개별 자산을 매각해 Senior EB-5 Loan을 상환 가능 - Hotel은 안정화 이후 약 $20M 가치를 예상 |
| 상환 흐름 | - Project Companies → Intercompany Notes 상환 → CCDEV Upstream Borrower → Senior EB-5 Loan 상환 → EB5AN Currahee Fund 46, LP |
재무구조 / 고용창출
- 재무구조
- 고용창출
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총 사업비 $250.73M 중 EB-5 Loan은 $70.4M, 약 28.1%
개발사 자기자본 $73.14M 및 재투자 자본 $107.19M 투입
개발사 자기자본 + 재투자 자본 약 71.9%
별도 은행 대출 없이 EB-5 대출이 핵심 외부 차입금 역할
일부 부동산 1순위 담보와 Club·Utility 법인 지분 100% 담보 설정
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총 예상 고용창출은 1,651명, 투자자 1인당 약 18명
필요 고용 대비 약 771명의 고용 여유 확보
예상 고용은 건설·개발 1,510명, 운영 141명
직접 고용도 약 804명으로 직접고용 요건 대비 충분한 여유
Currahee Club
| Currahee Club 주요 내용 | |
|---|---|
| 구분 | 내용 |
| 커뮤니티 컨셉 | - Lake Hartwell과 Appalachian Foothills의 자연환경을 활용한 Master-Planned Residential Golf Community - 2003년부터 운영돼 온 기존 커뮤니티를 인수하여 주거·레저·숙박시설을 추가 개발 - Golf · Lake · Mountain · Residential · Hospitality를 하나의 커뮤니티로 결합 |
| 주거시설 | - Spec Home 61채 - Condominium 72세대 - Duplex Townhome 44세대 - 개발 후 판매용 주거부지 32개 - 신규 실제 주거세대 총 177세대 |
| Golf Course | - Jim Fazio 설계 18홀 Championship Golf Course - 큰 고도 변화와 Lake Hartwell 및 Appalachian 산악 전망 - Putting Green · Chipping Area · Practice Facility |
| Clubhouse | - 약 4,460㎡ 규모 · Golf Course 및 Lake Hartwell 조망 - 회원 커뮤니티 · Dining · Event 기능 |
| Sports Campus | - Resort-style Pool · Tennis Courts · Fitness Center · Wellness 및 Recreation 시설 |
| Dining | - The Stand Alone Tavern & Bar · The Canoe Bar & Grill · The Turnhouse 등 다양한 식음시설 운영 |
| Outdoor Lifestyle | - Lake Hartwell에서 Boating · Kayaking · Fishing · Swimming 등 수상레저 이용 - 약 2.4km Catawba Trail을 통한 Hiking · Jogging 환경 제공 |
| 전문 운영 | - 세계적인 Golf & Club 운영 전문기업 Troon Privé가 Golf Course와 Club 시설 운영 - Membership Marketing · Food & Beverage · Club Management 담당 |
| Rental Program | - 주택 소유자가 참여할 수 있는 Short-Term Rental Pool 운영 계획 - 방문객 숙박수요와 주택 활용성을 연결한 리조트형 운영구조 |
| Future Amenities | - 약 40-key Boutique Hotel · Wedding 및 Corporate Event를 위한 Event Center - Lake Hartwell과 연계되는 Community Boat Dock 개발 |
| 장기 개발 확장성 | - 현재 32개 개발부지와 177세대 주거시설을 우선 개발하며, 장기적으로 1,149개 이상의 주거용 부지를 개발 가능 |
| 기존 커뮤니티와 브랜드 가치 | |
|---|---|
| 구분 | 내용 |
| 주요 평가 | Currahee Club은 신규 개발을 통해 처음 만들어지는 커뮤니티가 아니라, 2003년부터 운영되어 온 기존 골프·주거 커뮤니티를 기반으로 확장 개발하는 프로젝트 - Jim Fazio 설계 18홀 Championship Golf Course - National Golf Course Owners Association의 Georgia Best Golf Club 선정 이력 - 미국 Best Golf Club Final Four 선정 - Golfweek Top 100 Residential Golf Course 선정 이력 - Southern Living · Golfweek 등 주요 매체 소개 - Wedding · Corporate Event Venue로 기존 활용 |
| 기존 운영 기반 | 기존 주거·회원·운영 기반을 이미 확보한 상태에서 신규 주택과 편의시설을 추가 개발하는 구조로, 기존 커뮤니티의 브랜드와 운영 인프라를 신규 분양 및 장기 개발에 활용 - 2003년 최초 개장 - 기존 주택·부지 207개 이상 판매 - 18홀 Golf Course 및 주요 Club 시설 정상 운영 - Active Club Member 384명 - 연환산 Membership Dues 약 $1.623M - 기존 입주민·회원·주거 거래 실적을 기반으로 신규 개발 진행 |
| 공사 진행 상황 | |
|---|---|
| 구분 | 내용 |
| 주요 개발공사 | - 신규 단독주택 골조공사 - 외장 및 내부공사 - 신규 주거부지 조성 - Infrastructure Development - 기존 Golf · Club · Sports Campus 운영 및 개선 - 신규 주택 및 부지 순차 판매 |
| 2026년 | - Acquisition · Infrastructure · Residential Construction 시작 |
| 2026–2031년 | - 주택 · Condominium · Townhome 순차 개발 및 판매 |
| 동시 진행 | - 기존 Golf Course · Clubhouse · Sports Campus 운영 및 시설 개선 |
| 향후 개발 | - Boutique Hotel · Event Center · Community Boat Dock |
- Twin Lakes와 Bay Creek의 성공 경험을 바탕으로 한 Currahee Club 개발
| Currahee Club 연관 프로젝트 | |
|---|---|
| 구분 | 내용 |
| Twin Lakes Georgia | - Currahee Club에서 약 89km 거리에 위치한 EB5AN의 대표 Rural 주거 커뮤니티 프로젝트 - Rural 우선심사를 통해 340건 이상의 I-526E 승인 실적 확보 - 4,500개 이상의 EB-5 인정 일자리 창출 - 850채 이상의 주택 분양을 통해 주거 수요와 분양전략의 실적 확보 - Currahee Club 역시 Atlanta 수요권을 배후로 하는 주거형 커뮤니티로, Twin Lakes의 분양·개발 운영 노하우를 연계 |
| Bay Creek | - EB5AN과 Bobby Masters가 개발한 Rural 마스터플랜 주거형 Golf Community - Currahee Club과 동일하게 Troon Privé가 Club 운영에 참여 - 수상 경력의 Golf Course, 수변 부동산, 다양한 주거상품과 편의시설을 결합한 개발모델 - Waterfront · Golf · Residential · Lifestyle을 결합한 구조가 Currahee Club과 유사 - Bay Creek에서 검증한 개발·운영 경험을 바탕으로 Currahee Club에 유사한 사업모델을 적용 |
개발사 / 리저널 센터
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| EB5AN Developer Group — 개발사 |
• EB5AN이 관리·통제하는 CCDEV Holdings, LLC를 중심으로 Currahee Club 개발 및 운영 구조를 구성 • 프로젝트 법인은 CCDEV Land, LLC / CCDEV Club, LLC / CCDEV Utility, LLC로 구성 • CCDEV Land는 개발부지, CCDEV Club은 골프·클럽 시설, CCDEV Utility는 기반시설 운영을 담당 • EB5AN은 프로젝트 금융구조, 개발관리, EB-5 자금조달 및 사업 운영 전반에 참여 • Bay Creek 등 주거·골프·리조트형 프로젝트 개발 경험을 바탕으로 Currahee Club 확장 개발 추진 |
| Bobby Masters / Troon Privé — 개발 · 운영 파트너 |
• Bobby Masters는 Currahee Club의 개발·분양·운영 전반을 총괄 • 35년 이상의 마스터플랜 커뮤니티 개발 경험과 15개 이상 프로젝트, 약 30,000세대 규모 개발·분양 경력 보유 • Wild Dunes Resort, St. James Plantation, Bay Creek Resort 등 개발 경험 • Troon Privé는 Currahee Club의 Golf Course, Clubhouse 및 Lifestyle Facility 운영 담당 • Golf Operations, Membership Marketing, Food & Beverage, Club Management 등 전문 운영 수행 |
| EB5 Affiliate Network Southeast Regional Center, LLC — 리저널 센터 |
[지역센터 관할 및 승인] • 2014년 USCIS 최초 지정, 2018년 Geographic Scope 확대 승인 • 2023년 RIA 기준 Form I-956 재지정 승인 • Georgia, Mississippi, South Carolina, Tennessee, Alabama 지역 관할 • Currahee Club의 EB-5 Regional Center Sponsor 역할 수행 [EB5AN 프로젝트 운영 실적] • EB5AN은 2013년 설립 이후 다수의 EB-5 프로젝트를 운영 • Twin Lakes Georgia, Bay Creek, Kindred Resort, Tamarack Resort 등 Rural 및 리조트형 프로젝트 경험 보유 • 다수의 I-956F, I-526E 및 I-829 승인 실적 축적 • 70개국 이상의 투자자 네트워크와 복수의 USCIS 승인 Regional Center 운영 [EB-5 운영 인프라] • EB5 Economist Consulting을 통한 경제효과 및 고용창출 분석 • Metropolitan Commercial Bank를 통한 Escrow 관리 • PRXY Fund Services를 통한 제3자 Fund Administration 수행 |
마감 프로젝트
해당 프로젝트는 EB-5 투자자 모집이 성공적으로 마감된 프로젝트입니다.
CMB Group XI
NYIF Ironstate Navy Pier
Maryland Live Casino
Mariott Moxy Hotel Times Square
Knickerbocker Hotel
Nashville Virgin Hotel
Marriott Moxy South Beach Miami Beach, FL
Wall Street Tower
Downtown Los Angeles Marriott Moxy
Tamarack Resort
Yellowstone Club II
Twin Lakes Georgia
Madison Apartment
JF43 Aspen
Knickerbocker Hotel
Mariott Moxy Hotel Times Square
Maryland Live Casino
NY Gateway Logistics Center
Stazione25
Utopia Living
NYIF Ironstate Navy Pier
DTLA Marriott Phase III
CMB Group XI
Kauai Condos Phase I
Bay Creek
Twin Lakes Georgia Loan V
