1. 2026년 6월 EB-5 비자 현황

2026년 6월 Visa Bulletin 기준 EB-5는 크게 Unreserved 카테고리와 Set-Aside, 즉 비자 우선 배정 카테고리로 나뉜다. 해당 투자 프로젝트에 적용되는 Set-Aside 비자 쿼터가 모두 소진되면, Unreserved 비자 쿼터를 사용하게 된다.

미국 국무부에 따르면 EB-5 Unreserved 카테고리에서 한국을 포함한 대부분 국가는 Current 상태를 유지하고 있다. 반면 중국 본토 출생자는 2016년 9월 22일, 인도 출생자는 2022년 5월 1일의 Final Action Dates가 적용되고 있다. Rural (전체 EB-5 비자 쿼터의 20%), High Unemployment Area (10%), Infrastructure (2%) 등 EB-5 Set-Aside 카테고리는 모든 국가에서 Current 상태다.

이는 한국 투자자들은 여전히 비자 쿼터 문제로 조건부 영주권 취득이 지연되는 일은 없음을 의미한다. 중국과 인도 투자자에게는 이미 EB-5 Unreserved에서 우선일자 대기 문제가 현실화되어 있지만, 한국 투자자는 현재 Visa Bulletin 상 대기 문제는 발생하지 않고 있다.

다만 “Current”는 현재 기준으로 우선일자 제한 없이 비자 문호가 열려 있다는 뜻이지, 향후에도 같은 상태가 유지된다는 보장은 아니다. 글로벌 EB-5 수요가 증가하면 향후 Final Action Dates가 설정될 수 있다. 또한 2026년 6월 미국 내 신분 조정 접수 기준과 관련해 USCIS는 취업이민 카테고리에 대해 Dates for Filing 또는 Final Action Dates 를 기준(매달 미 이민국 USCIS에서 Dates for Filing 와 Final Action Dates 중 하나로 적용 기준을 발표)으로 I-485 접수가 가능하도록 공지하고 있으므로, 미국 내에서 I-485 접수를 고려하는 투자자는 이 기준을 함께 확인해야 한다.

2. I-526E 처리 동향과 시장 확대

RIA 시행 이후 EB-5 시장은 다시 확대 국면에 들어서고 있다. IIUSA가 USCIS FY2025 4분기 통계를 분석한 자료에 따르면, FY2025에는 I-526 및 I-526E 접수와 심사가 모두 큰 폭으로 증가했다. IIUSA는 FY2025 기준 총 6,660건의 I-526/I-526E 접수, 6,368건의 심사, RIA 시행 이후 누적 약 4,300건의 I-526E 처리가 있었다고 분석했다.

특히 FY2025 4분기에만 1,300건 이상의 I-526E가 승인되었고, 이는 직전 분기 대비 약 30% 증가한 수치로 분석된다. 또한 FY2025 기준 post-RIA I-526E 승인율은 약 94%로 제시되었다.

이러한 흐름은 USCIS가 RIA 이후 접수된 I-526E 사건에 대한 심사를 본격화하고 있음을 보여준다. 다만 평균 승인율이 높다고 해서 개별 케이스의 결과를 단정할 수는 없다. EB-5 심사는 투자자의 자금출처 외에도 프로젝트 적격성, 투자구조, 고용창출 산정 등을 검토하는 I-956F 승인 여부 등에 따라 달라진다.

3. 2026년 9월 30일 그랜드파더링 기한

2026년 EB-5 시장에서 가장 중요한 일정은 2026년 9월 30일 그랜드파더링 기한이다. 현재 EB-5 리저널센터 프로그램 자체는 2027년 9월 30일까지 승인되어 있지만, RIA 상 그랜드파더링 보호는 2026년 9월 30일 이전 접수된 I-526 또는 I-526E 청원까지만 적용 되므로 이 날짜는 매우 중요한 의미를 가진다.

2026년 9월 30일 이전 적법하게 접수된 I-526E 청원은 향후 리저널센터 프로그램이 만료되거나 의회 재승인이 지연되는 경우에도 기존 RIA에 따라 계속 심사 보호를 받을 수 있는 것으로 일반적으로 해석된다. 투자자 입장에서는 이 차이가 크다. 2026년 9월 30일 이전 접수는 단순히 “빨리 접수한다”는 의미가 아니라, 향후 리저널 센터 프로그램 만료 또는 재승인 지연 등의 변화 가능성에 대비해 일정한 보호 지위를 확보한다는 의미에 가깝다. 반대로 2026년 9월 30일 이후 접수하는 경우에도 2027년 9월 30일까지는 리저널센터 프로그램이 운영될 수 있으나, 향후 프로그램 만료 또는 재승인 지연 상황에서 동일한 그랜드파더링 보호를 기대하기 어려울 수 있다.

또한 2027년 1월 1일부터는 RIA에 따라 EB-5 최소 투자금 기준이 물가 상승률을 반영해 자동 조정될 예정이다. 현재 EB-5 최소 투자금은 TEA 또는 인프라 프로젝트의 경우 80만 달러, 일반 프로젝트의 경우 105만 달러로 설명되고 있으나, 향후 최종 조정 금액은 정부의 공식 발표를 확인해야 한다.

4. 한국 투자자의 대응 전략

한국 투자자는 2026년 6월 현재 EB-5 시장에서 상대적으로 유리한 위치에 있다. 중국과 인도처럼 EB-5 Unreserved에서 컷오프가 적용되는 국가는 아니며, Rural, High Unemployment Area, Infrastructure 등 비자 우선 배정 카테고리도 전 국가 Current 상태를 유지하고 있기 때문이다.

그러나 이 사실이 “어떤 프로젝트를 선택해도 안전하다”는 뜻은 아니다. EB-5는 영주권 취득 가능성과 투자금 회수 가능성이 동시에 얽혀 있는 제도다. 영주권 측면에서는 프로젝트의 TEA 또는 Rural 요건, 고용창출 산정 방식 등을 기반으로 한 프로젝트의 I-956F 승인 여부와 함께 투자자 자금 출처를 기반으로 한 I-526E 심사, 그리고 조건부 영주권 취득 후 프로젝트의 고용 창출 증빙을 통한 조건 해지가 중요하다.

한편, 투자금 회수 측면에서는 프로젝트의 성격, 개발사의 신용도/실적/능력, 선순위·후순위 구조, 담보, 전체 프로젝트 투자금 대비 EB-5 자금 비중, 공사 진행률, 완공 후 리파이낸싱/매각 용이성 등 다양한 조건들을 함께 검토해야 한다.

2026년 하반기에는 그랜드파더링 기한을 앞두고 막판 접수 수요가 증가할 가능성이 있다. 수요가 몰리면 좋은 프로젝트의 모집 마감이 빨라질 수 있고, 계약, 프로젝트 청약, 자금 및 출처 서류 준비, 송금, I-526E 접수까지 필요한 실무 시간이 압박을 받을 수 있다. 따라서 한국 투자자에게 중요한 전략은 접수 가능한 상태를 미리 만들어두고, 검증된 프로젝트 중에서 가장 안전하다고 판단되는 프로젝트를 선택하는 것이다.

프로젝트 선택 시에는 최소한 다음 항목을 확인해야 한다. I-956F 승인 여부, 고용창출 여유분, 공사 진행률과 인허가 상태, 선순위 대출 및 담보 구조, 상환재원과 Exit 계획, 모집 규모와 국가별 투자자 비중이다. 특히 EB-5는 투자자 1인당 10개의 정규직 일자리 창출이 요구되므로, 예상 고용창출이 필요 고용 수를 충분히 초과하는 프로젝트가 상대적으로 안정적이다. 또한 프로젝트의 성공적 진행이 고용 창출 및 투자금 상환에 있어서 핵심적인 요소이므로 프로젝트 선정 시점에서의 프로젝트 진행 상황도 매우 중요하게 고려되어야 한다. USCIS 정책매뉴얼도 EB-5 투자자는 최소 10명의 적격 근로자를 위한 정규직 일자리를 창출하는 신규 상업기업에 필요한 자본을 투자해야 한다고 설명하고 있다.

5. 2026년 하반기 전망

2026년 하반기 EB-5 시장은 9월 30일 “기한 전 접수 수요”와 “프로젝트 선별 경쟁”이 동시에 커지는 방향으로 움직일 가능성이 높다. 9월 30일 그랜드파더링 기한이 가까워질수록 투자자들은 접수 가능성, 프로젝트 마감 여부, 송금 일정, 자금출처 준비 기간을 더욱 민감하게 볼 수밖에 없다.

비자 측면에서는 한국 투자자에게 아직 유리한 환경이 유지되고 있다. 그러나 EB-5 비자 우선 배정이 현재 Current라고 해도, 글로벌 수요가 빠르게 증가하면 향후 비자 사용량과 국가별 수요에 따라 상황이 달라질 수 있다. 처리속도 측면에서는 I-526E 승인 건수가 증가하고 있다는 점이 긍정적이지만, 접수량 증가가 계속될 경우 USCIS 심사 적체가 다시 늘어날 가능성도 함께 고려해야 한다. USCIS는 사건별 처리기간을 공식 처리기간 조회 시스템을 통해 안내하고 있으며, 실제 처리기간은 양식, 카테고리, 담당 부서, 보완요구 여부에 따라 달라질 수 있다.

결론적으로 2026년 6월 현재 EB-5 시장은 “기회가 닫힌 시장”이 아니라 “기회가 남아 있지만 판단 속도와 검증 수준이 동시에 요구되는 시장”이다. 한국 투자자 입장에서는 Visa Bulletin 상 상대적 여유가 있는 지금이 오히려 프로젝트를 차분히 비교할 수 있는 시기다. 다만 2026년 9월 30일이 가까워질수록 시장은 차분함을 잃을 가능성이 있다. 그리고 이민 시장에서 차분함이 사라지는 순간, 좋은 조건은 대개 먼저 사라진다.

6. 2026년 3분기 체크포인트

2026년 3분기 EB-5를 검토하는 투자자는 다음 항목을 반드시 확인해야 한다.

• 투자 프로젝트가 Rural, High Unemployment Area, Infrastructure 중 어느 카테고리에 해당하는지
• I-956F 승인 여부 또는 심사 진행 상태
• 투자자 1인당 필요한 고용 창출 수 대비 예상 고용 창출 여유분
• 2026년 9월 30일 이전 I-526E 접수가 가능한 일정인지 여부
• 투자금 상환 구조, 담보, 선순위 대출, 리파이낸싱 가능성
• 전체 프로젝트 투자금 확보 상황
• 프로젝트의 현재 진행 상황
• 자금출처 서류 준비에 필요한 기간

2026년 3분기 리포트에서 가장 중요한 메시지는 명확하다. 9월30일이 얼마 남지 않은 시점이므로 신속하게 프로젝트를 선정하고 자금 확보 및 자금 출처 서류를 빠르게 준비하는 것이 필요하다. 특히 최근 들어 9월 30일 이전에 진행하려는 투자자들이 늘어나면서 좋은 프로젝트들은 빠른 속도로 모집이 마감되고 있는 상황이다. 충분한 시간을 투입하여 신중한 검토 후 선택이 필요하지만, 일단 선택 후에는 가능한 빠르게 움직여야 한다.

결론: 핵심은 검증된 선제 대응

2026년 EB-5 시장은 단순히 빠르게 움직이는 것만을 필요로 하는 시장이 아니다. 속도도 중요하지만, 정확하게 검증하고 진행하는 투자자에게 확실한 결과를 가져다 주는 시장이다. 9월 30일 그랜드파더링 기한은 투자자에게 중요한 기준점이지만, 기한 자체가 프로젝트의 안정성을 보장해주지는 않는다. 따라서 투자자는 프로젝트 선택에 있어서 안정성과 조건부 영주권 취득 시점을 동시에 고려하여야 한다.

EB-5는 단순한 투자상품이 아니라 가족의 거주, 자녀의 교육, 장기적인 자산 계획 그리고 미국 영주권 전략이 결합된 제도다. 2026년의 EB-5 시장에서 가장 중요한 질문은 “지금 접수해야 하는가”가 아니라, “지금 접수할 만큼 충분히 검증된 프로젝트와 함께 자금과 서류를 갖추었는가”이다.