Quick Menu
-
- 미국
- EB-5 미국 투자이민
EB-5 미국 투자이민
SIMPLY SHENANDOAH - I-956F 승인 및 Rural TEA로 빠른 영주권 진행
버지니아 Shenandoah Valley에 조성되는 120객실 규모의 럭셔리 웰니스 리조트 & 스파 EB-5 프로젝트
-
EB-5 투자자 1순위 담보 설정 (은행 융자 無)
-
공사 진행 중 / 예상 고용창출 2,047명
-
미국이민국 사전 승인 프로젝트
프로젝트 개요
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 프로젝트 분류 | EB-5 Rural TEA |
| 위치 | 버지니아 주 북서부 산림 지대에 위치, 1815 Turkey Road, Star Tannery, Virginia 22654 |
| 내용 |
버지니아 주 북서부 Shenandoah County에 조성되는 120객실 럭셔리 웰니스 리조트 & 스파 EB-5 프로젝트 스파·요가·피트니스·이벤트·식음료 시설을 결합한 목적지형 리조트로, 2027년 말 개장 예정 - 2025년 말 공사 착수, 2027년 말 완공 및 개장 예정 - USCIS I-956F 프로젝트 사전 승인 완료 - 재융자 또는 매각을 통한 EB-5 투자금 상환 구조 |
| EB-5 투자자 (총 EB-5 투자금) | 100명 ($80,000,000) |
| 투자금 / Fee / 이자 | $800,000 / $80,000 / 연 0.25% |
| 투자기간 | 4년 + 1년 (개발사 옵션) |
| 고용창출 | 총 2,047명 = 투자자 1인당 20명 (건설 공사 1,501명, 운영 546명) |
| 개발사 / General Partner |
- 개발사: Carson Hospitality (Carson Group과 Wellmore Partners가 프로젝트 추진을 위해 설립) - 리저널센터: EB5AN D.C. and Carolinas Regional Center (2013년 설립, 다수의 EB-5 프로젝트 성공 실적 보유) |
프로젝트 하이라이트
-
Rural TEA
▪ Rural TEA 지역 프로젝트
▪ $800,000 투자금 기준 충족
▪ Rural visa set-aside 대상
▪ I-526E 우선심사 기대 가능
▪ 워싱턴 D.C. 약 90분 거리 입지 -
EB-5 투자자 1순위 담보
▪ Senior EB-5 Loan 최대 $80M
▪ 프로젝트 전체에 대한 1순위 담보권
▪ 프로젝트 부지 및 개발사 지분 100% 담보
▪ 담보 대비 EB-5 투자금 50% 이하 유지
▪ 은행 선순위 융자 없는 구조 -
고용창출 여력
▪ 총 예상 고용창출 약 2,047명
▪ 100명 기준 필요 고용 1,000명 초과
▪ 투자자 1인당 약 20명 고용창출 예상
▪ 건설 공사 기준 약 1,501명 고용창출 예상
▪ 2026년 1월 기준 210명 고용창출 완료 -
I-956F 승인
▪ USCIS I-956F 프로젝트 사전 승인
▪ EB-5 프로젝트 적합성 사전 검토 완료
▪ 100명 투자자 / $80M EB-5 구조 승인
▪ Rural Area 사업지 요건 인정
▪ 투자자 심사 시 프로젝트 리스크 완화 -
안정적인 출구전략
▪ 4년 + 1년 개발사 옵션 구조
▪ 2027년 말 완공 및 개장 목표
▪ 안정화 후 재융자 또는 매각을 통한 상환
▪ 2030년 기준 예상 가치 $211.7M
▪ EB-5 투자금 $80M 대비 약 2.6배 가치 -
운영·관리 보강
▪ 개발사: Carson Hospitality
▪ RC: EB5AN D.C. and Carolinas RC
▪ 호텔 운영: Simply Resorts & Retreats / PM Hotel Group 지원
▪ 개발사 완공 보증 및 고용창출 보증 구조
▪ EB5AN의 지역센터·펀드 관리 경험 활용
미국투자이민 ‘핵심’ 3대 목표
영주권 취득
- 미 이민국 I-956F 승인 프로젝트
- Rural TEA 농촌지역 프로젝트
- $800,000 투자금 기준 충족
- Rural 프로젝트로 I-526E 우선심사 기대
- 조건부 영주권 취득 기간 약 2년~2년 6개월
조건 해지
- 총 2,047명 고용창출 예상
- 투자자 1인당 약 20명 고용창출 예상
- 100명 기준 필요 고용창출 1,000명
- 필요 고용 대비 약 2배 수준의 고용 여력
- 2026년 1월 기준 210명 고용창출 완료
투자금 회수
- 프로젝트 전체에 대한 1순위 담보 구조
- EB-5 투자금 $80,000,000
- 2030년 기준 예상 가치 $211,700,000
- EB-5 투자금 대비 약 2.6배 가치평가
- 재융자 또는 매각을 통한 상환 전략
프로젝트 플랜
-
투자금 예상 상환 시기
4년 + 1년
(재융자 또는 매각 상환) -
EB-5 투자금
$800,000
-
Administrative Fee
$80,000
-
금리
연 0.5%
-
Rural TEA Project
I-526E 우선심사 기대
-
Construction
2025년 말 착수
2027년 말 개장 예정
입지/시장 분석
대도시권 고소득층 겨냥 럭셔리 리조트 입지
버지니아 주 북서부 Shenandoah County 산림 지대 위치
워싱턴 D.C.에서 차량 약 90분 거리
Dulles International Airport 약 70분 거리
2개 지역공항 약 20분 거리
Baltimore 및 Richmond 약 2시간 거리
4시간 운전권 내 약 6천만 명 거주
160km 이내 미국 최고 부유 10개 카운티 중 5개 위치
대도시권 고소득층의 주말·휴양·웰니스 수요를 겨냥한 목적지형 럭셔리 리조트 입지
수요 판단의 핵심은“D.C. 접근성, 자연 휴양지, 웰니스 소비력”
Shenandoah Valley의 자연 관광 자원과 결합해 객실·스파·식음·이벤트 수요를 동시에 기대할 수 있음
Shenandoah Valley의 입지 가치
Blue Ridge Mountains와 Allegheny Mountains 사이에 위치한 버지니아 대표 산림·계곡 휴양지
Shenandoah National Park 인근으로 하이킹, 경관 드라이브, 자연 휴양 수요 확보
Herbert Hoover 대통령의 휴양지 Rapidan Camp가 위치한 역사적 대통령 휴양 권역
George Washington이 젊은 시절 측량사로 활동했던 지역적 역사성 보유
워싱턴 D.C. 약 90분 거리로 대도시권 고소득 고객의 주말·웰니스 수요와 연결
지역 수요 및 시장 강점
미국은 세계 최대의 웰니스 관광 시장으로, 전 세계 시장의 약 1/3을 차지하고 있습니다. 미국 웰니스 관광 시장은 약 $350B, 스파 시장은 약 $22B 규모로 추산되며, 최근 웰니스 관광과 스파 시장 모두 연 5% 이상의 성장세를 보이고 있습니다. Simply Shenandoah는 이러한 시장 흐름 속에서 객실, 스파, F&B, 프로그램, 이벤트 매출을 결합한 목적지형 럭셔리 웰니스 리조트로 설계되었습니다. 특히 Shenandoah Valley의 자연환경과 워싱턴 D.C. 권역 접근성은 치유·휴식·프라이버시를 중시하는 고소득 고객층 수요와 직접 연결됩니다.
목적지형 스파·웰니스 리조트는 객실, F&B, 프로그램, 이벤트 매출을 결합
Shenandoah Valley 자연환경은 “치유 · 휴식 · 프라이버시” 수요와 직접 연결
4시간 운전권 내 약 6천만 명 거주, 고소득 대도시권 수요 접근 가능
출구 전략
| 운영, 매각 및 재융자 상환 옵션을 통해 출구전략 제공 * EB-5 투자금 1순위 상환 구조 |
|
|---|---|
| 상환 방법 | 내용 |
| 운영 현금흐름 | 2027년 말 완공 및 개장 목표 완공 후 5년간 약 $93.5M 운영이익 창출 전망 객실, 스파, F&B, 프로그램, 이벤트 매출 기반 지열 냉난방 시스템을 통한 에너지 비용 절감 기대 운영 실적은 향후 재융자 및 매각 가치 산정의 기초 자료로 활용 |
| 재융자 | 2030년 안정화 기준 합산 가치평가액 $211.7M Senior EB-5 Loan 규모 $80.0M 안정화 운영 실적과 감정가를 기반으로 장기 대출 또는 permanent financing 검토 EB-5 투자금은 재융자를 통한 상환 가능 구조 C-PACE는 장기 특별부과금 구조로, 보수적 분석에서는 상환 가정 포함 |
| 매각 | 리조트 전체 또는 프로젝트 자산 매각을 통한 상환 가능 안정화 후 예상 가치평가액 $211.7M 기준으로 매각 시나리오 검토 EB-5 선순위 대출이 우선 상환되는 구조 C-PACE Loan은 구조상 매수자 승계 가능성이 있는 장기 금융으로 설명 가능 매각 후 잔여 금액은 개발사 자본 회수 및 프로젝트 회사 이익으로 귀속 |
재무구조 / 고용창출
- 재무구조
- 고용창출
-
EB-5 대출은 $80,000,000으로 총 사업비의 38% 수준
개발사 자본 $50,500,000 및 재투자금 $3,500,000 투입
C-PACE Loan 및 에너지 시설 융자 활용
은행 선순위 융자 없이 EB-5 투자자가 선순위 담보 구조 확보
EB-5 투자금은 재융자 또는 매각을 통한 상환 계획
-
EB-5 조건해지를 위해서는 투자자 1인당 10명의 고용창출 필요
100명 모집 기준 총 필요 고용창출은 1,000명
Simply Shenandoah의 예상 총 고용창출은 2,047명
필요 고용 대비 약 2배 수준의 고용창출 여력 확보
2026년 1월 기준 이미 210명의 고용창출 완료
예상 고용창출 구성: 건설 공사 1,501명 / 운영 546명
SIMPLY SHENANDOAH
| SIMPLY SHENANDOAH | |
|---|---|
| 구분 | 내용 |
| 리조트 컨셉 | Shenandoah Valley 자연환경을 활용한 목적지형 웰니스 리조트 120객실 규모의 럭셔리 리조트 & 스파 스파·아쿠아틱스, 요가, 피트니스, 이벤트, 식음료 시설 구성 도심 호텔이 아닌 체류형 휴양·치유 공간 워싱턴 D.C. 약 90분 거리의 접근성 보유 |
| 공간 구성 | 120 keys 럭셔리 객실 20개 트리트먼트룸을 갖춘 스파 & 아쿠아틱스 시설 요가 스튜디오 및 피트니스 센터 회의·이벤트 공간 팜투테이블 식음료 시설 지열 냉난방 기반 친환경 에너지 시스템 |
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 지역사회와 주요 매체가 주목한 웰니스 리조트 | Architizer, The Northern Virginia Daily, Mountain Courier, WHSV-3 등 건축·지역·방송 매체에서 Simply Shenandoah 소개 자연환경과 조화를 이루는 리조트 설계, 웰니스 중심 개발 콘셉트가 주요 보도 내용으로 다뤄짐 Shenandoah County의 관광 인프라 확대와 지역 경제 활성화 기대감이 함께 조명됨 프로젝트는 단순 숙박시설이 아니라, 자연·휴식·치유를 결합한 목적지형 리조트로 소개됨 공사 진행 및 리조트 개장에 따른 고용창출과 방문객 유입 효과에 대한 지역 관심 확인 |
- 공사 진행 상황 (2026.01)
- USCIS I-956F 승인서 — Simply Shenandoah 프로젝트 사전 승인 및 Rural Area 인정
개발사 / 리저널 센터
개발사 & 리저널 센터
| 개발사 / 리저널 센터 | |
|---|---|
| 구분 | 내용 |
| Carson Hospitality — 개발사 |
• Carson Hospitality는 Carson Group과 Wellmore Partners가 프로젝트 추진을 위해 설립한 개발사 • Carson Group 창립자 겸 회장 Ron “Omani” Carson이 프로젝트 스폰서 구조를 주도 • Carson Group은 2026년 상반기 기준 약 $57B+ 규모의 자산 운용 • Carson 및 공동투자자들은 프로젝트에 약 $54M의 자기자본 투입을 약정 • Wellmore Partners는 웰니스 프로그램, 브랜드 개발, 운영 전략을 담당하는 공동 GP • Mike Marburg는 Simply Shenandoah 창립자이자 크리에이티브 비전 리더 • Giulia Auricchio는 부동산 금융·개발 약 20년 경력 및 Starwood Capital 11년 경력 보유 • Steve Haggerty는 글로벌 호스피탈리티 30년 이상 경력 및 Hyatt C-level 경력 보유 |
| PM Hotel Group / Design & Construction — 운영 · 설계 · 시공 파트너 |
• PM Hotel Group은 Simply Shenandoah의 운영 파트너이자 투자자로 참여 • 전국 80개 이상 호텔·리조트 운영, $3B+ 운용자산, 연 $500M+ 호스피탈리티 매출 규모 • Olson Kundig와 Marlon Blackwell Architects가 자연 친화적 건축 설계 주도 • Howard Shockey & Sons, Luxury Frontiers, Orr Partners가 시공·숙박 콘셉트·프로젝트 관리를 지원 |
| EB5AN D.C. and Carolinas Regional Center — 리저널 센터 |
[지역센터 관할 및 승인] • EB5AN D.C. and Carolinas Regional Center가 Simply Shenandoah 프로젝트의 지역센터로 참여 • Washington D.C., Maryland, Virginia, West Virginia, Delaware, North Carolina, South Carolina 전역 관할 • USCIS I-956 승인을 기반으로 EB-5 프로젝트를 지원 [USCIS 및 프로젝트 승인 실적] • 2013년 설립 이후 다양한 EB-5 프로젝트를 운영 • RIA 시행 이후 20건 이상의 I-956F 프로젝트 승인을 확보 • Twin Lakes, Kindred Resort at Keystone 등 I-526E 승인 받은 Rural TEA 프로젝트에서 I-526E 승인 사례 축적 [이전 프로젝트 경험] • Water Club, VUE Sarasota, MARK Sarasota, SALTAIRE 등 콘도미니엄 프로젝트 운영 경험 • Hyatt Boca Raton, ONE St. Petersburg, WESTIN Sarasota, Hyatt Centric Las Olas 등 호텔·복합개발 프로젝트 경험 • 주거, 호텔, 리조트 분야의 다양한 EB-5 프로젝트 운용 이력 |
마감 프로젝트
해당 프로젝트는 EB-5 투자자 모집이 성공적으로 마감된 프로젝트입니다.
CMB Group XI
NYIF Ironstate Navy Pier
Maryland Live Casino
Mariott Moxy Hotel Times Square
Knickerbocker Hotel
Nashville Virgin Hotel
Marriott Moxy South Beach Miami Beach, FL
Wall Street Tower
Downtown Los Angeles Marriott Moxy
Tamarack Resort
Yellowstone Club II
Twin Lakes Georgia
Madison Apartment
JF43 Aspen
Knickerbocker Hotel
Mariott Moxy Hotel Times Square
Maryland Live Casino
NY Gateway Logistics Center
Stazione25
Utopia Living
NYIF Ironstate Navy Pier
DTLA Marriott Phase III
CMB Group XI
Kauai Condos Phase I
Bay Creek
Twin Lakes Georgia Loan V
