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EB-5 미국 투자이민
![[Rural TEA] I-956F 승인 및 빠른 영주권 진행](/rolling_banner/item/39ba7d849b_copy_20260514095934_1359_copy_20260515161219_2024_copy_20260624093254_9256_copy_20260701163637_2460.png)
[Rural TEA] I-956F 승인 및 빠른 영주권 진행
미국 유타주 Park City의 Deer Valley East Village 중심부에 조성되는 럭셔리 콘도미니엄 복합개발 EB-5 프로젝트
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EB-5 투자자 1순위 담보 설정
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공사 진행 중 / 예상 고용창출 9,920명
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미국이민국 사전 승인 프로젝트
프로젝트 개요
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 프로젝트 분류 | EB-5 Rural TEA / Senior EB-5 Loan |
| 위치 | 1601 W Glencoe Mountain Way, Park City, Utah |
| 내용 |
유타주 Park City의 Deer Valley Resort 내 East Village 확장 구역에 위치한 럭셔리 콘도미니엄 복합개발 프로젝트 5개 콘도 타워 / 총 374개 luxury residential units 약 98,861 SF 상업·리테일 공간 / 약 594대 주차공간 및 중앙 플라자 아이스스케이팅 링크, Beehive market, amphitheater, ski-in/out 접근성 EB-5 목표 모집액 $224.8MM / 목표 모집 투자자 281명 EB-5 최대 모집 가능액 $524.8MM / 최대 모집 가능 투자자 656명 총 예상 고용창출 9,920.4명 |
| EB-5 투자자 (총 EB-5 투자금) | 최대 656명($524,800,000) / 목표 281명($224,800,000) |
| 투자금 / Fee / 이자 | $800,000 / $80,000 / 연 0.25% |
| 투자기간 | 2029년 12월 31일 만기 + 1년 연장 옵션 2회 |
| 고용창출 | 9,920.4명 (목표 기준 1인당 약 35.3명 / 최대 기준 약 15.1명) |
| 개발사 / General Partner |
개발사: Reef Private Equity LLC (Cormont 개발·공사·분양 총괄, Reef 계열 부동산 개발 플랫폼) 리저널센터: EB5 United Rockies Regional Center (USCIS 지정 리저널센터, Utah 포함 11개 주 관할) |
| 핵심 투자 논리 |
Rural TEA 구조로 $800,000 투자금 기준 충족 USCIS I-956F 승인 목표 모집 281명 기준 필요 고용 2,810명 대비 9,920.4명 예상 최대 모집 656명 기준 필요 고용 6,560명 대비 9,920.4명 예상 Bridge Loan 상환 후 Project 부동산에 대한 1순위 mortgage lien 구조 I-526E 거절 보증, 완공 보증, Interest and Carry Guaranty 등 보증 구조 포함 Deer Valley East Village의 대규모 리조트 확장 수혜 입지 |
프로젝트 하이라이트
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Rural TEA
▪Rural TEA 프로젝트
▪$800,000 투자금 기준 충족
▪Rural set-aside 대상
▪I-526E 우선심사 기대 -
EB-5 투자자 1순위 담보
▪ EB-5 목표 모집액 $224.8MM
▪ EB-5 최대 모집 가능액 $524.8MM
▪ Bridge Loan 상환 후 1순위 담보 전환
▪ 부동산·지분·매각대금 담보 구조 -
고용창출 여력
▪ 총 예상 고용창출 9,920.4명
▪ 목표 모집 기준 필요 고용 2,810명
▪ 최대 모집 기준 필요 고용 6,560명
▪ 최대 기준 투자자 1인당 약 15.1명 -
I-956F 승인
▪ USCIS I-956F 프로젝트 사전 승인
▪ EB-5 프로젝트 적합성 사전 검토 완료
▪ Rural TEA 사업지 요건 인정
▪ I-526E 심사 시 프로젝트 부담 완화 -
안정적인 출구전략
▪ 타워 3·4 및 주차장 매각 중심
▪ 주요 상환 재원 약 $1.05B
▪ EB-5 최대 모집액 $524.8MM 상회
▪ 2029년 12월 31일 만기 구조 -
Deer Valley East Village 입지
▪ Deer Valley Resort 확장 구역 중심부
▪ 약 250,000 SF 상업공간 계획
▪ 사계절 리조트 수요 흡수 가능
▪ ski-in/out 접근성 보유
미국투자이민 ‘핵심’ 3대 목표
영주권 취득
- Rural 프로젝트로 I-526E 우선심사 기대
- $800,000 투자금 기준 충족
- USCIS I-956F 승인
- I-526E 승인 예상 기간 9~15개월
- 조건부 영주권 취득 기간 약 2년~2년 6개월
- 개별 투자자의 핵심 변수는 자금출처 입증 (이민법인 대양의 자금출처 증빙 지원)
조건 해지
- 총 9,920.4명 고용창출 예상
- 목표 모집 281명 기준 필요 고용창출 2,810명
- 목표 기준 필요 고용 대비 약 7,110명 여유
- 목표 기준 투자자 1인당 약 35.3명 고용창출 예상
- 최대 모집 656명 기준 필요 고용창출 6,560명
- 최대 기준 투자자 1인당 약 15.1명 고용창출 예상
투자금 회수
- 2029년 12월 31일 만기 + 1년 연장 옵션 2회
- 투자금 상환 우선순위: EB-5 투자자 1순위
- Bridge Loan 상환 후 1순위 mortgage lien 구조
- 주거 유닛 분양대금 및 Garage 관련 수익 기반 상환 구조
- 총 주거 유닛 분양 예상 매출 약 $1.604B
프로젝트 플랜
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투자금 예상 상환
2029년 12월 31일 만기
(+1년 연장 옵션 2회)
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EB-5 모집 구조
목표 $224.8MM / 281명
최대 $524.8MM / 656명 -
EB-5 투자금
$800,000
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Administrative Fee
$80,000
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Rural TEA Project
I-526E 우선심사 기대
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Construction
2025년 6월 착공
2030년 8월 완공 예정
입지/시장 분석
접근성 요약
유타주 Park City, Deer Valley East Village 내 위치
주소: 1601 W Glencoe Mountain Way, Park City, Utah
Project site 약 10.1 acres
US Route 40 신규 진입로와 연결 예정
I-80 junction에서 약 9 miles 남쪽
Salt Lake City International Airport에서 약 40 miles 동쪽
Park City는 Salt Lake City에서 약 35 miles 동쪽
Salt Lake City–Provo–Orem UT-ID CSA 내 위치
Deer Valley Resort의 대규모 확장 구역 중심부
스키 리조트, 고급 주거, 상업·리테일, 레크리에이션 수요 접근 가능
winter ski demand와 summer hiking, biking, water activities를 동시에 흡수하는 사계절 입지
Salt Lake City 광역권의 접근성과 Park City 고급 리조트 시장을 동시에 활용하는 구조
Deer Valley East Village 입지 가치
Deer Valley Resort의 대규모 확장 구역
완공 시 alpine village로 리조트와 통합
약 1,700개 residential units
약 800개 hotel rooms
약 250,000 SF leasable commercial space
약 68,000 SF recreation areas
약 1,200 parking spaces
Deer Valley ski slopes 하단에 위치
Cormont는 East Village 중심부의 5개 타워형 주거 프로젝트
중앙 플라자, ski-in/out 접근성, 다이닝·리테일·레크리에이션 결합
Deer Valley의 겨울 스키 수요와 여름 레저 수요를 모두 흡수하는 구조
시장 분석 - Deer Valley / Park City Luxury Alpine Market
Park City는 Salt Lake City 동쪽 약 35 miles에 위치
Salt Lake City–Provo–Orem CSA는 Utah 최대 인구권
Deer Valley Resort는 luxury amenities, exceptional guest service, ski-only resort로 알려진 고급 스키 리조트
Deer Valley East Village는 주거, 호텔, 리테일, 레크리에이션이 결합되는 신규 alpine village
Cormont는 그 중심부에 위치한 luxury residential condominium 프로젝트
겨울 스키 수요와 여름 hiking, biking, water activities 수요를 모두 흡수하는 사계절 구조
출구 전략
| 주거 유닛 분양수익과 Garage 관련 매각대금을 기반으로 한 EB-5 Loan 상환 구조 * EB-5 투자금 1순위 상환 구조 |
|
|---|---|
| 상환 방법 | 내용 |
| 01. 유닛 분양 수익 | • 374개 residential units 판매 • 총 예상 분양 매출 약 $1.604B • 유닛 판매가 $1.51MM ~ $9.75MM • 평균 판매가 약 $4.3MM • 평균 $2,644 / SF • 주거 유닛 분양성과가 EB-5 Loan 상환의 핵심 기반 |
| 02. Garage 운영 및 매각 | • Parking Garage 운영수익 발생 • 안정화 Year 3 기준 Gross Revenue 약 $4.02MM • 안정화 Year 3 기준 NOI 약 $2.81MM • Garage Space 매각 및 관련 proceeds 상환 재원 활용 가능 • Garage는 Building 5와 연결된 3개 층 below-grade 구조 |
| 03. Net Sales Proceeds Account | • Building 3, Building 4 및 Garage Spaces의 Net Sales Proceeds는 reserve 계좌에 보관 • 일정 조건에 따라 Loan prepayment 가능 • 만기 시 EB-5 Loan 상환 재원으로 활용 • Sales Agreement Deposits와 Net Sales Proceeds를 담보·관리하는 구조 • Residential Unit Sales 기반 회수 구조를 계좌 통제로 보강 |
재무구조 / 고용창출
- 재무구조 (목표 기준)
- 고용창출
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EB-5 Loan은 목표 모집 기준 $224.8MM, 전체 자금의 약 17%
EB-5 목표 모집액은 $224.8MM / 281명
개발사 자금은 약 $692.6MM, 전체 자금의 약 53%로 최대 비중
C-PACE Loan은 $400MM, 전체 자금의 약 30%
EB-5 투자금은 Senior Loan 구조로 프로젝트에 투입
최대 모집 가능액은 $524.8MM / 656명
최대 모집 시 EB-5 및 기타 자금 구성 비율은 조정 가능
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EB-5 조건해지를 위해서는 투자자 1인당 10명의 고용창출 필요
EB-5 목표 모집 기준은 281명 / 필요 고용창출 2,810명
EB-5 최대 모집 기준은 656명 / 필요 고용창출 6,560명
Cormont 예상 총 고용창출은 9,920.4명
목표 모집 기준 투자자 1인당 약 35.3명 고용창출 예상
최대 모집 기준 투자자 1인당 약 15.1명 고용창출 예상
프로젝트는 2028년 8월 1일까지 6,560명 고용창출을 예상
Cormont at Deer Valley East Village
| Cormont at Deer Valley East Village | |
|---|---|
| 구분 | 내용 |
| 리조트 컨셉 | • Deer Valley East Village 중심부에 조성되는 럭셔리 알파인 콘도미니엄 • 5개 콘도 타워 중심의 mixed-use residential development • 중앙 플라자, 아이스스케이팅 링크, Beehive market, amphitheater 구성 • ski-in/out 접근성을 갖춘 사계절 레지던스 • 고급 다이닝, 리테일, 웰니스, 라운지, 풀, 피트니스 등 거주자 편의시설 포함 • Deer Valley Resort의 winter ski 수요와 summer outdoor activity 수요 연계 |
| 공간 구성 | • 5개 condominium towers • 374 luxury residential units • 약 98,861 SF commercial/retail space • Parking garage 약 594~595 spaces • Ice-skating ribbon 및 central plaza • Beehive market, amphitheater, active play areas • Fitness center, lounge, pool, sauna, cold plunge, hot tub 등 |
| Cormont 구성 요소 | |
|---|---|
| 구분 | 내용 |
| 01. Residential Towers | • 5개 타워 / 총 374개 luxury residential units • 1,000–2,800 SF 규모 • Building 1: 8층 / 49 units • Building 2: 9층 / 50 units • Building 3: 13층 / 145 units • Building 4: 10층 / 75 units • Building 5: 8층 / 55 units • 2-bedroom units 약 39.8% • 3-bedroom units 약 48.4% |
| 02. Central Plaza | • Ice-skating ribbon • Zamboni building • Amphitheater • Beehive market area • Landscaping • Active play areas • Ski lifts 방향으로 열려 있어 ski-in/out 접근성 제공 |
| 03. Parking Garage | • 3개 층 below-grade parking structure • 약 595 Garage Spaces • 약 360 leasable storage units • Building 5와 연결 • Garage 운영수익 및 Garage Space 매각 가능성 보유 |
| 04. Building Amenities | • Reception lobby, café, dining area • Indoor / outdoor lounges • Fitness center • Heated pool / pool deck • Sauna, cold plunge, hot tub • Library lounge, lake-view terrace, sundeck, fire pits |
| 개발 일정 및 공사 진행 | |
|---|---|
| 구분 | 내용 |
| 2025년 6월<br>공사 개시 | • Building 1 착공 • 초기 site work 및 vertical construction 단계 진입 • 지속적 고용창출 시작 |
| 2025년 ~ 2027년<br>초기 개발 및 기반 공사 | • Building 1 • West Parking • West Plaza • 주요 인허가 및 초기 공정 진행 |
| 2026년 ~ 2029년<br>주요 공사 진행 | • East Parking • Building 5 • Building 2 • Building 4 • 공사 지출에 따른 고용창출 본격화 |
| 2030년 8월<br>완공 목표 | • Building 3 완공 • 전체 프로젝트 완공 • 유닛 인도 및 판매 마무리 단계 |
| 공사 진행 핵심 포인트 | • 전체 공사기간 약 62개월 • 2025년 6월 공사 시작 • 2030년 8월 완공 예상 • Residential Unit 판매는 2025년 시작 • 전체 residential unit 판매 완료는 2030년 4분기 예상 • phased construction 방식으로 각 건물별 permit 진행 • Building 1 foundation permit은 2025년 7월 31일 수령 |
개발사 / 리저널 센터
| EB5 개발사 / 리저널 센터 | |
|---|---|
| 구분 | 내용 |
| Reef Private Equity / Reef Capital Partners - 개발사 | 01. 개발사 개요 - Cormont 프로젝트의 Borrower / JCE는 RRE25 Cormont LLC - Developer는 Reef Private Equity LLC - Guarantor는 Reef Capital Partners LLC - Reef 계열사는 Cormont의 개발, 인허가, 공사, 분양, 프로젝트 안정화 과정을 관리 - Bridge Loan 상환 후 Project가 Borrower에게 이전되고, EB-5 Loan 담보 구조가 강화되는 구조 02. 개발사 역할 - Deer Valley East Village 내 5개 콘도 타워 개발 총괄 - 374개 luxury residential units 개발 및 분양 구조 관리 - 약 98,861 SF 상업·리테일 공간 개발 - 중앙 플라자, ice-skating ribbon, parking garage 등 주요 시설 개발 - 설계, 인허가, 공사, 분양, 자금 집행, 프로젝트 일정 관리 - Residential Unit Sales 및 Garage 관련 proceeds를 통한 EB-5 Loan 상환 구조 관리 03. 보증 구조 - I-526E 거절 시 일정 조건에 따라 투자금 반환 보증 - 프로젝트 완공 관련 보증 - 이자, 세금, 보험료, 운영비 등 carry cost 관련 보증 - Bridge Loan 상환을 위해 사용되는 Advance 관련 보증 - 특정 recourse obligation 관련 지급 보증 04. 프로젝트 수행 역량 - Reef 계열사는 real estate finance, development, construction, legal, investment management 역량을 보유 - 개발팀은 부동산 금융, 공사 관리, 인허가, 법률, 투자관리, 운영 안정화 경험을 바탕으로 구성 - Reef 및 계열사는 약 $1B 규모의 부동산 거래 closing 경험 보유 - Cormont에서는 개발사, Borrower, Guarantor 구조를 통해 프로젝트 실행과 보증 역할을 함께 담당 - Clawson General Contracting, Jacobsen Construction, FFKR, GVI, Summit | Sotheby’s, Baker Tilly 등 분야별 전문 참여사와 협업 |
| EB5 United Rockies Regional Center, LLC - 리저널센터 | 01. 리저널센터 개요 - EB5 United Rockies Regional Center는 Cormont 프로젝트의 Regional Center로 참여 - 2022년 12월 3일 USCIS로부터 리저널센터 지정을 받음 - 2024년 12월 17일 승인 지역이 확대되어 Utah를 포함한 11개 주 관할 가능 - Cormont 프로젝트의 EB-5 및 securities compliance 관리 - NCE가 JCE에 제공하는 EB-5 Loan 구조를 지원 02. EB5 United 운영 경험 - EB5 United는 15년 이상 EB-5 프로젝트를 운영해 온 투자이민 전문 플랫폼 - 누적 EB-5 투자 유치 규모 $1.7B+ - 1,500건+ I-526 / I-526E 승인 - 800건+ Post-RIA I-526E 승인 - 510건+ I-829 승인 - 3,000명+ 영주권 취득 - 40개국 이상 투자자 참여 경험 03. EB-5 절차 관리 체계 - 프로젝트 문서, 투자자 서류, USCIS 보고 체계 관리 - I-526E 및 I-829 단계에서 필요한 프로젝트 증빙자료 관리 - I-956 보고, escrow management, job reports, economic studies, business plans 관리 - Baker Tilly 경제분석과 연계한 고용창출 자료 관리 - NCE, Regional Center, Borrower 간 EB-5 Loan 구조 관리 04. Cormont 프로젝트 내 역할 - Cormont 프로젝트의 EB-5 Regional Center sponsor - EB-5 목표 모집액 $224.8MM / 281명 - EB-5 최대 모집 가능액 $524.8MM / 656명 - 투자자별 EB-5 절차와 프로젝트 보고자료 관리 - 조건해지 단계에서 필요한 고용창출 및 프로젝트 진행 자료 관리 |
마감 프로젝트
해당 프로젝트는 EB-5 투자자 모집이 성공적으로 마감된 프로젝트입니다.
CMB Group XI
NYIF Ironstate Navy Pier
Maryland Live Casino
Mariott Moxy Hotel Times Square
Knickerbocker Hotel
Nashville Virgin Hotel
Marriott Moxy South Beach Miami Beach, FL
Wall Street Tower
Downtown Los Angeles Marriott Moxy
Tamarack Resort
Yellowstone Club II
Twin Lakes Georgia
Madison Apartment
JF43 Aspen
Knickerbocker Hotel
Mariott Moxy Hotel Times Square
Maryland Live Casino
NY Gateway Logistics Center
Stazione25
Utopia Living
NYIF Ironstate Navy Pier
DTLA Marriott Phase III
CMB Group XI
Kauai Condos Phase I
Bay Creek
Twin Lakes Georgia Loan V
