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EB-5 미국 투자이민
NYC Brooklyn Gardens - 사전 고용 창출 100% 완료
공사 완료와 주거 부분 TCO를 확보한 뉴욕 브루클린 62가구 완공형 EB-5 임대아파트 프로젝트
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EB-5 투자자 1순위 담보 설정
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사전 고용창출 100% 완료
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공사 완공 및 TCO 확보
프로젝트 개요
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 프로젝트 분류 | EB-5 Urban High Unemployment TEA |
| 위치 | New York 시 Brooklyn에 위치, 394~402 Mother Gaston Boulevard, Brownsville, Brooklyn, NY 11212 |
| 내용 |
뉴욕시 브루클린 Brownsville 지역에 위치한 12층 62가구 임대아파트 프로젝트로,주차장 80면과 상업/소매 공간을 함께 갖춘 mixed-use 개발 - 2025년 12월 공사 완료 및 주거 부분 임시 사용 허가 확보 - 2026년 7월부터 임대 개시 예정 - 2029년 상환 목표의 선순위 담보형 EB-5 구조 |
| EB-5 투자자 (총 EB-5 투자금) | 28명 ($22,400,000) / 41명, $32,800,000 까지 모집 확대 가능 |
| 투자금 / Fee / 이자 | $800,000 / $80,000 / 연 0.5% |
| 투자기간 | 3년 +1년 +1년 (개발사 옵션, 2029년 투자금 상환 목표) |
| 고용창출 | 총 477명 = 투자자 1인당 17명 (필요 고용창출 100% 완료 상태) |
| 개발사 / General Partner |
- 개발사: LM Developments (10억 달러 이상 투자 자산 보유) - General Partner: Intellex Capital (1,300 명 이상의 EB-5 투자자 모집 실적 보유) |
프로젝트 하이라이트
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I-956F 승인·TEA
▪ USCIS I-956F 프로젝트 사전 승인
▪ High Unemployment TEA 지역
▪ $800,000 투자금 기준 충족
▪ 프로젝트 적합성 사전 검토 완료
▪ 투자자 심사 시 프로젝트 리스크 완화 -
EB-5 투자자 1순위 담보
▪ EB-5 투자자 1순위 담보권 확보
▪ 프로젝트 전체가 담보 대상
▪ 감정가 약 $66.02M
▪ EB-5 모집액 $22.4M 기준 담보 여력 충분
▪ 은행 선순위 차입 없는 구조 -
사전 고용창출 완료
▪ 2026년 3월 기준 403명 고용창출 완료
▪ 28명 기준 필요 고용창출 280명 초과
▪ 총 예상 고용창출 약 477명
▪ 투자자 1인당 약 17명 고용창출 예상
▪ 조건해지 요건 충족 가능성 강화 -
공사 완공
▪ 2025년 12월 건물 공사 완료
▪ 주거 부분 Temporary C/O 확보
▪ 착공·공사 지연 리스크 상당 부분 해소
▪ 완공된 실물 자산을 담보로 제공
▪ 임대 운영 단계 진입 예정 -
안정적인 출구전략
▪ 2029년 투자금 상환 목표
▪ 재융자 또는 매각을 통한 상환
▪ 완공 임대아파트 기반 담보 구조
▪ 뉴욕 임대주택 자산의 높은 유동성
▪ 35년 세금 감면으로 현금흐름 개선 기대 -
운영·관리 보강
▪ 개발사: LM Developments
▪ Generral Partner: Intellex Capital
▪ Regional Center: New York EB5 LLC
▪ EB-5 컴플라이언스 및 대출관리 보강
▪ 투자자 보호 중심의 관리 구조 강조
미국투자이민 ‘핵심’ 3대 목표
영주권 취득
- 미 이민국 I-956F 승인 프로젝트
- High Unemployment TEA 지역
- $800,000 투자금 기준 충족
- I-526E 승인 예상 15~21개월
- 조건부 영주권 취득 약 3년+ 예상
조건 해지
- 총 477명 고용창출 예상
- 투자자 1인당 약 17명 예상
- 28명 기준 필요 고용창출 280명
- 403명 사전 고용창출 완료
- 조건해지 필요 고용 수 초과 확보
투자금 회수
- 프로젝트 전체 1순위 담보
- 감정가 약 $66,020,000
- EB-5 모집액 기준 담보 여력 충분
- 담보가치 대비 EB-5 비율 40% 수준
- 재융자 또는 매각을 통한 상환
프로젝트 플랜
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투자금 예상 상환 시기
2029년 예상
3년 + 1년 + 1년 -
EB-5 투자금
$800,000
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Administrative Fee
$80,000
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금리
연 0.5%
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Urban TEA Project
도시지역 고실업률 지역 프로젝트
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Construction
공사 완료 2025년 12월
임대 예정 2026년 7월
입지/시장 분석
뉴욕 시 브루클린 중심부 입지
지하철 역 도보 7분, 기차 역 도보 9분
다수 버스 정류장 도보 2~3분 거리
맨해튼·브루클린 다운타운·바클레이스 센터 접근 가능
JFK·LaGuardia 공항, 주요 대형 병원, 브루클린 컬리지 등 차량 30~40분 거리
뉴욕시 브루클린 내 임대주택 실수요 기반 지역
Check Point - 뉴욕시 내 생활권 기반 임대아파트 자산으로 수요 판단의 핵심은 “장기 임대수요와 재융자/매각 가능성”
지역 수요 및 시장 강점
브루클린은 임대 아파트 공실률 5% 미만의 A+ 임대 아파트 시장
가구당 월 평균 임대료 약 $3,437
평균 주택 가격 약 $920,377 수준의 우수한 주택 임대·매매 환경
주택 가격 하락기에도 브루클린 시장은 상대적으로 완만한 조정 경험
임대아파트는 재융자 또는 매각이 상대적으로 용이한 수익형 부동산 유형
완공 후 임대 개시 단계로 개발 리스크 대부분 제거
35년 뉴욕시 세금 감면 혜택이 장기 현금흐름에 긍정적
브라운스빌 신축 아파트 임대료는 ㎡당 연 약 $600 수준으로 제시
출구 전략
| 매각 및 재융자 상환 옵션을 통해 출구전략 제공 * EB-5 투자금 1순위 상환 구조 |
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|---|---|
| 상환 방법 | 내용 |
| 매각 상환 |
브루클린 완공 임대아파트 자산의 시장 유동성 활용 EB-5 투자자 전액 상환 후 잔여 이익은 개발사 귀속 시장 상황에 따라 재융자 대비 빠른 상환 시나리오 가능 |
| 재융자 상환 |
완공된 임대아파트의 임대 운영 실적을 기반으로 재융자 검토 35년 세금 감면 혜택(421-a)으로 장기 현금흐름 개선 가능 감정가 $66.02M 대비 EB-5 투자금 규모가 보수적으로 제시 2029년 투자금 상환 목표와 연계 |
재무구조 / 고용창출
- 재무구조
- 고용창출
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EB-5 투자금은 총 자금의 50% 수준
개발사 자본 역시 50% 수준으로 후순위 투입
은행 융자 없음
EB-5 투자금은 1순위 브릿지론 상환에 활용
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EB-5 조건해지를 위해서는 투자자 1인당 10명의 고용창출 필요
28명 모집 기준 필요 고용창출은 총 280명
현재 확인된 사전 고용창출은 403명
필요 고용 대비 약 144% 수준을 이미 확보
최대 41명 기준도 고용요건 초과 확보 예상
NYC Brooklyn Gardens
| 공사 완료 및 사용허가 증빙 | |
|---|---|
| 구분 | 내용 |
| 공사 진행 요약 | • 2023년 9월 공사 시작 • 2025년 12월 공사 완료 • 주거 부분 Temporary Certificate of Occupancy 확보 • 2026년 7월 임대 개시 예정 • 공사 완료 및 고용창출이 확인된 후 투자자에게 제시되는 구조 |
| 투자자 관점 의미 | • 개발 초기 프로젝트에서 가장 큰 리스크인 공정 지연·비용 초과·미완공 가능성이 이미 상당 부분 제거 • EB-5 투자금은 완공된 실물 담보를 기반으로 집행되는 구조 |
| USCIS I-956F Approval Notice | |
|---|---|
| 구분 | 내용 |
| 주요 내용 | • USCIS I-956F 승인일: 2024.09.19 • Regional Center: New York EB5 LLC • Project: Brooklyn Gardens / 394 Mother Gaston • 승인 내용: EB-5 프로젝트 적합성 사전 승인 • 주요 인정 사항: High Unemployment Area / 62세대 주거 + 20,000 sq ft 리테일 개발 |
개발사 / General Partner
개발사 - LM Developments
| 개발사 / General Partner | |
|---|---|
| 구분 | 내용 |
| LM Developments — Developer | • 100년 이상 운영된 뉴욕 기반 가족 부동산 기업 • 부동산·헬스케어·에너지·바이오텍 분야에 10억 달러 이상 투자 자산 보유 • 부동산 분야 2.5억 달러 이상 개발 실적 • 750가구 이상 임대 아파트 보유 및 운영 경험 • 뉴욕 임대주택 시장과 지역 개발에 대한 장기 경험 보유 |
| Intellex Capital — General Partner | • 뉴욕 기반 EB-5 투자 및 부동산 개발 및 관리 전문 • 12년 이상 EB-5 플랫폼 운영 경험 • 11개 EB-5 펀드 운영 경험 • 1,300명 이상 투자자 모집 실적 • 약 $680M 이상의 EB-5 자금 유치·관리 • 5개 프로젝트 투자금 상환 • 6개 프로젝트 공사 완공 및 고용 창출 100% 달성 실적 • EB-5 컴플라이언스 및 대출관리 역할 수행 |
마감 프로젝트
해당 프로젝트는 EB-5 투자자 모집이 성공적으로 마감된 프로젝트입니다.
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